Die Umsatzsteuer bei der Abrechnung der
Betriebskosten und Nebenkosten

Die Abrechnung der Heizkosten und Betriebsten in der Nebenkostenabrechnung
kann für den Vermieter zu einer Herausforderung werden.

Denn selbst als Privatperson kann ein Vermieter nach dem UStG zum Unternehmer
werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Erwerb eines (gröseren) Mietsobjekts, das zum Betriebsvermögen
  eines Unternehmens gehörte (Geschäftsveräußerung),
• Nachhaltige und selbständige Einnahmeerzielungsabsicht
  (wirtschaftlicher Umsatz),
• Eintritt der Rechtsposition des Veräußeres.

Als unternehmerisch tätiger Vermieter hat eine Privatperson im Sinne des
UStG zwei Möglichkeiten:

• USt-Befreiung
  Zu beachten ist dabei, dass der Vermieter in diesem Falle
  auch keine Vorsteuern auf die lfd. Aufwendungen und z. B. die
  Instandhaltunskosten geltend machen kann, diese Ausgaben
  somit brutto bezahlen muss.
  Bestimmte Vermietungsleistungen sind jedoch gem. USt.
  grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig, z.B. kurzfristige Vermietung
  für Beherbergungszwecke (auch Ferienhäuser) oder die
  Vermietung von KFZ-Stellplätzen. Geprüft werden sollte daher,
  ob der Vermieter Kleinunternehmer im umsatzsteuerlichen
  Sinne ist.
  
  
• Option zur USt
  Diese Möglichkeit kann für den Vermieter vorteilhaft sein,
  wenn er (zahlreiche bzw. große ) umsatzsteuerpflichtige Mieter
  hat (Gewerbemieter). In diesem Fallle kann er die Vorsteuer
  für seine Eingangsleistungen wieder abziehen.
  

Was bedeutet das für die Betriebskostenabrechnung
bzw. Nebenkostenabrechnung?

Wählt der Vermieter die Option zur USt., muss auch die Betriebs- bzw.
Nebenkosten abrechnung die Bestimmungen des UStG erfüllen.

Beispiele für ein Objekt mit Wohnungsmietern swie Gewerbemietern
mit und ohne USt-Pflicht:

• Wohnungsmieter:
  Ausweis der anteiligen Bruttobeträge
  ohne Angabe der USt (USt-frei).
  
  
• Gewerbemieter ohne USt-Pflicht:
  Entsprechend Wohnungsmieter.
  
  
• Gewerbemieter mit USt-Pflicht
  Ausweis der anteiligen Nettobeträge
  sowie explizit dem Prozentsatz
  und dem Betrag der USt:
  Summe Netto-Positionen + USt. gesamt = Gesamtbetrag

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Dipl.-Kfm. Andreas Binder, Berlin

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